Що таке МОН і звідки цей термін

З жовтня 2022 року в Україні діє новий закон, який повністю змінив правила гри на первинному ринку. Поняття «майбутній об’єкт нерухомості» тепер офіційно закріплено в законодавстві — і це важливо розуміти і покупцям, і інвесторам.

«Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) — це складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна — квартирою, гаражним боксом, іншим житловим або нежитловим приміщенням, машиномісцем тощо.»

Простіше кажучи: МОН — це ваша майбутня квартира, яка вже існує на плані, але будинок ще будується.

Розберемо, що стоїть за цим терміном, як тепер виглядає угода, що реально захищає ваші гроші — і на що Зверніть увагу, перш ніж підписати будь-які документи.

З 10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України №2518-IX «Про надання речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Він запровадив нові поняття і правила нові.

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) — це складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію завершеного будівництва об’єкт стане самостійним об’єктом нерухомого майна — квартирою, гаражним боксом, іншим житловим або нежитловим приміщенням, машиномістцем тощо.

Простіше кажучи: МОН — це ваша майбутня квартира, яка вже існує в проєктній документації й визначена на плані, але будинок ще будується. Ви купуєте право на цей конкретний об’єкт — і це право тепер підлягає державній реєстрації.

Спеціальне майнове право: що це і чому це важливо

Разом із поняттями МОН закон запровадив нову конструкцію — спеціальне майнове право (СМП). До 10 жовтня 2022 року таку конструкцію не існувало в цивільному законодавстві України.

СМП — це не повноцінне право власності, але це зареєстроване майнове право на конкретну МОН. Воно захищає покупця: якщо у вас є зареєстроване СМП на квартиру в новобудові — цей об’єкт не може бути проданий іншій людині, не може потрапити під арешт забудовника за його боргами і не може зникнути «на папері».

Згідно із законом, усі об’єкти — квартири, паркомісця, приміщення та інші об’єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року, — можуть бути включені до цивільного обігу лише за умови реєстрації державного спеціального майнового права.

Тобто якщо забудовник отримав дозвіл на будівництво після 10 жовтня 2022 року — продаж квартири без реєстрації СМП є незаконним. Це перший сигнал, на який слід звернути увагу.

Гарантійна частка: страховка для інвестора

Один із основних механізмів захисту, який запровадив закон — гарантійна частка. Гарантійна частка — це частина об’єкта будівництва (певна кількість квадратних метрів у відсотках від загальної площі), яку забудовник зобов’язує «заморозити» як гарантію виконання своїх зобов’язань перед інвесторами.

Простіше: забудовник не може продати всі квартири в будинку. Частину він зобов’язаний залишити незаброньованою — вона є забезпеченням на випадок, якщо щось піде не так. Якщо будівництво заморожує або забудовник не виконує зобов’язання — ця частина може бути використана для захисту прав інвесторів.

Як виглядає угода з купівлі МОН

Якщо ви купуєте квартиру в новобудові за новими правилами, погода виглядає так:

Забудовник реєструє спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва та всі МОН у ньому через портал ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва). Після цієї квартири можна законно продати.
Продаж квартири фізичним особам відбувається через укладення договорів купівлі-продажу МОН. Цей договір укладається у нотаріуса, після чого покупець отримує зареєстроване спеціальне майнове право на конкретну квартиру в Державному реєстрі прав.
Після завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію СМП автоматично трансформується в повноцінне право власності.

Як перевірити МОН перед купівлею: покрокова інструкція

Перевірка займає 15–20 хвилин і може вберегти вас від великих проблем.

Крок 1. Перевірте дозвіл на будівництво через ЄДЕССБ

Зайдіть на e-construction.gov.ua в розділ «Реєстри» — «Документи» — «Дозвільний документ». Якщо реєстрація в ЄДЕССБ відбулася після 10 жовтня 2022 року, то такий майбутній об’єкт нерухомості має бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав, а його продаж має бути обов’язково з державною реєстрацією прав.

Крок 2. Перевірте реєстрацію спеціального майнового права

Зайдіть на портал ЄДЕССБ, у розділі «Реєстри» оберіть підрозділ «Спеціальне майнове право» та документ «Заява про реєстрацію майнового права в ДРРП». Якщо СМП зареєстровано — квартира в системі, угода законна.

Крок 3. Перевірте гарантійну частку

В ЄДЕССБ також можна побачити, чи сформована гарантійна частка і які МОН до неї включені. Якщо гарантійної частки немає — це порушення закону.

Крок 4. Перевірте репутацію забудовника

Подивіться, скільки об’єктів забудовник вже завершив і здав. Попередні проекти — найкращий індикатор надійності. З 2024 року система ЄДЕССБ самостійно перевіряє відповідність даних — без участі посадових осіб. Це означає, що документи, які ви бачите в реєстрі — не «завірені» чиновником, автоматично перевіряють корупційні ризики.

Крок 5. Важливо прочитати договір

Договір купівлі-продажу МОН підписується у нотаріуса. Але нотаріус посвідчує угоду — він не є вашим юристом. Якщо є сумніви в умовах договору, краще залучити незалежного юриста для аналізу.

Переваги інвестування в МОН

Нижча ціна на старті. Квартира на котловані традиційно коштує дешевше за готову. Різниця може складати 20–30% залежно від забудовника, класу ЖК і регіону. Після введення в експлуатацію квартира зростає в ціні — і це аргумент для інвесторів.

Сучасне житло під себе. Купуючи МОН, ви отримуєте нову квартиру з нуля — нові комунікації, сучасне планування, можливість зробити ремонт під власні потреби ще до заселення.

Юридичний захист за новим законом. На відміну від старих схем, МОН із зареєстрованим СМП — це прозора і законна конструкція з державною реєстрацією ваших прав.

Можливість переуступки. Якщо плани змінилися — зареєстровану МОН можна переуступити іншій особі. Якщо фізична особа захоче переуступити можливу свою МОН іншої фізичної особи — це за утримання умов, введених у цивільний оборот такого МОН як об’єкта цивільного права.

Ризики і на що звертати увагу

Затримки будівництва. Також найнадійніший забудовник може затриматися через об’єктивні причини — дефіцит матеріалів, логістика, воєнний стан. Питання не в тому, чи буде підтримати, а в тому, як забудовник про неї комунікує і що прописано в договорі.

Об’єкти з дозволом до 10 жовтня 2022 року. Закон №2518-IX не забороняє старі схеми для об’єктів, дозвіл на будівництво яких досягнуто до 10 жовтня 2022 року. Ця частина новобудов, особливо старших проектів, досі продається за попередніми схемами — через інвестиційні договори або ФФБ. Це не автоматично погано, але потребує ретельної юридичної перевірки.

Невідповідність площі. В договорі вказується проєктна площа. Реальна площа після обміру БТІ може відрізнятися. Важливо прочитати умови доплати або повернення коштів у разі розбіжності.

Стан інфраструктури нового району. Часто нові ЖК здаються в районах, де ще немає шкіл, садочків і нормального транспортного сполучення. Плануйте вперед.

МОН у Луцьку: що варто знати

Луцький ринок первинної нерухомості активно розвивається — основна забудова зосереджена вулиці Ковельській, Теремно та Липинах. Більшість нових ЖК, які запрацювали після жовтня 2022 року, вже зобов’язані працювати за новими правилами — з реєстрацією СМП та гарантійною частиною.

Перед купівлею будь-якого МОН у Луцьку — перевіряйте дозвіл на ЄДЕССБ. Дата отримання дозволу одразу скаже, за якими правилами здійснюється продаж: новими (із СМП) чи старими схемами.

За потреби завжи можете звернутись до нас в агенство і ми вас проконсультуємо.

Часті запитання про МОН

Чим МОН відрізняється від звичайного договору інвестування? Принципово. МОН із зареєстрованим СМП — це майнове право, внесене до Державного реєстру. Договір інвестування — це лише зобов’язання забудовника, яке не реєструється і не захищає від подвійних продажів або арешту майна забудовника за його боргами.

Чи можна купити МОН з житловим ваучером? Деякі новобудови приймають ваучери на МОН — але не всі. Умови залежати від банку, що обслуговує ваучер, і від конкретного ЖК. Уточнюйте окремо для кожного об’єкта.

Що відбувається з МОН, якщо забудовник збанкрутів? Зареєстроване СМП захищає ваш об’єкт від включення в загальну масу активів забудовника при банкрутстві. Гарантійна частина є додатковим механізмом захисту. Але варто розуміти: ці механізми недостатньо нові, і судова практика ще формується.

Чи можна взяти іпотеку на МОН? Так, деякі банки кредитують купівлю МОН. Але умови і перелік об’єктів, що підходять під іпотечне кредитування, у кожному банку інших.

Замість висновку

МОН — це не страшно і не складно, якщо розуміти правила. Новий закон зробив первинний ринок прозорішим і захищеним для покупця. Але «прозоріший» не означає «без ризиків» — як і документи важливого читання договору залишаються перевіреними обов’язковими.

Якщо розглядаєте конкретний ЖК і хочете розібратися з документами — пишить. Допоможемо зрозуміти, чи все гаразд з конкретним об’єктом перед тим, як підписати що-небудь.

Корисні офіційні посилання:

Читайте також:

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН): що це, як купити і як не ризикувати